Requisitos para viviendas de uso turístico en Galicia

A la hora de plantearte alquilar tu vivienda en Galicia a turistas, es fácil quedarte solo con la parte bonita: la decoración, las fotos, el primer huésped. Pero antes de llegar ahí hay unos requisitos que cumplir y, para complicarlo un poco más, en los últimos catorce meses se han producido dos cambios normativos importantes que afectan directamente a cómo debes registrarte: la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y la anulación judicial del registro único estatal. En esta guía te explicamos, sin rodeos, qué exige hoy la Xunta de Galicia, qué ha cambiado y qué trámites siguen siendo obligatorios en 2026.

¿Qué se considera vivienda de uso turístico (VUT) en Galicia?

A la hora de saber si tu vivienda entra en esta categoría, el punto de partida es el Decreto 12/2017, de 26 de enero, que ordena los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico en Galicia. Según este decreto, una VUT es una vivienda completa, amueblada y equipada, que se cede a terceras personas de forma reiterada y a cambio de un precio, para estancias de corta duración. Dos requisitos definen esta categoría frente a otras figuras:

• Cesión reiterada: se entiende como tal a partir de dos arrendamientos al año.
• Estancia máxima: 30 días por reserva. Si superas ese límite de forma habitual, la actividad encaja mejor en un alquiler de temporada o de larga duración, con su propia fiscalidad y normativa.

Toda VUT debe inscribirse en el REAT (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia), gestionado por la Axencia Turismo de Galicia. Es el registro autonómico y, como verás más adelante, es el único número de registro que hoy debes tener para anunciarte en plataformas.

VUT, vivienda turística y apartamento turístico: no es lo mismo

El Decreto 12/2017 distingue tres figuras que conviene no confundir, porque cada una tiene requisitos y plazas máximas distintas:

• Vivienda de uso turístico (VUT): la vivienda particular que cedes tú como propietario, con la regulación más ligera de las tres y un tope de 30 días de estancia.
• Vivienda turística (VT): establecimientos unifamiliares independientes, con un máximo de 10 plazas, que pueden alojar huéspedes hasta 3 meses y deben identificarse con la placa distintiva "VT".
• Apartamento turístico (AT): unidades dentro de un bloque de pisos gestionado de forma conjunta, con requisitos mínimos de equipamiento (como caja fuerte) y estancias también de hasta 3 meses.

Si quieres profundizar en esta comparación con ejemplos y casos prácticos, puedes leer nuestra guía específica sobre diferencias entre apartamento turístico y vivienda turística.

Los 9 requisitos para registrar tu VUT en Galicia

Estos son los requisitos que exige el Decreto 12/2017 y que la Axencia Turismo de Galicia comprueba antes de asignarte el número REAT. A la hora de repasarlos, no te quedes solo en la teoría: son los mismos puntos en los que solemos encontrarnos despistes cuando ayudamos a un propietario a poner en marcha su vivienda.

1. Acreditación de la titularidad: escritura de compraventa, herencia o contrato que acredite tu derecho a destinar la vivienda a uso turístico.
2. Autorización de la comunidad de propietarios cuando la vivienda esté en régimen de propiedad horizontal (ver el cambio normativo importante sobre este punto en el siguiente apartado).
3. Calefacción en todas las estancias habitables, salvo que limites el alquiler a los meses de junio a septiembre.
4. Equipamiento completo: mobiliario y menaje suficientes para que un huésped pueda alojarse desde el primer día sin necesidad de aportar nada.
5. Hojas de reclamaciones disponibles en la vivienda, con la señalización correspondiente y la Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA) adjunta.
6. Licencia de primera ocupación o certificado final de obra que acredite que la vivienda es habitable.
7. Registro de viajeros con los datos de cada huésped y las fechas de estancia (obligación independiente del SES.Hospedajes, que te explicamos abajo).
8. Seguro de responsabilidad civil con cobertura específica para alojamiento turístico.
9. Teléfono de atención 24 horas para que los huéspedes puedan resolver incidencias en cualquier momento.

Cambios normativos que debes conocer en 2026

Desde que publicamos la primera versión de esta guía en 2024 se han producido dos cambios que afectan directamente a cómo se tramita y se anuncia una VUT en Galicia, y es normal que no hayas podido seguirles la pista con el día a día de gestionar tu vivienda. Te los resumimos aquí porque es, precisamente, la parte de la normativa que más rápido se queda desactualizada.

1. La comunidad de propietarios puede votar en contra con mayoría de 3/5

Desde abril de 2025, la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (introducida por la Ley Orgánica 1/2025) permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas con el acuerdo de tres quintos de los propietarios, un umbral más bajo que la unanimidad que se exigía antes. Si tu vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, te conviene comprobar si la comunidad ha adoptado o está valorando adoptar un acuerdo de este tipo antes de invertir en la puesta a punto de la vivienda.

2. El registro único estatal (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo

Este es el cambio más relevante y, si te ha generado dudas o incluso algún quebradero de cabeza, no eres el único: en julio de 2025 entró en vigor un registro estatal único de arrendamientos turísticos y de temporada (NRUA), que las plataformas como Booking o Airbnb empezaron a exigir junto al número autonómico. El Tribunal Supremo anuló ese registro estatal el 19 de mayo de 2026, al considerar que invadía competencias que corresponden a las comunidades autónomas en materia de turismo.

¿Qué significa esto en la práctica para una VUT en Galicia? Que ya no necesitas el número NRUA para anunciarte: el único registro que debes tener y mostrar en tu anuncio es el número REAT que te asigna la Xunta de Galicia al inscribir tu vivienda, tal y como exige también el Reglamento (UE) 2024/1028 de datos sobre servicios de alquiler de alojamiento de corta duración. Si te registraste en el NRUA durante 2025, no es necesario que hagas ninguna gestión adicional de baja; simplemente ese trámite ha dejado de ser exigible.

Si quieres seguir la actualidad de este asunto con más detalle, hemos actualizado también nuestra guía específica sobre el registro único de viviendas turísticas con el estado más reciente tras la sentencia.

3. A Coruña: restricciones adicionales por ordenanza municipal

Si tu vivienda está en el municipio de A Coruña, ten en cuenta que la ordenanza municipal aprobada en 2025 —ratificada por el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia en mayo de 2026— limita la ubicación de nuevas VUT a determinadas plantas y tipos de edificio, con el objetivo de frenar la concentración de viviendas turísticas en el centro de la ciudad. Antes de iniciar el trámite, comprueba en el ayuntamiento si tu inmueble cumple los requisitos de ubicación vigentes. Puedes consultar también nuestra página dedicada a la gestión de alquiler vacacional en A Coruña.

Pasos para tramitar tu licencia VUT en Galicia

1. Comprueba la compatibilidad urbanística y la cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación) de la vivienda en el ayuntamiento correspondiente.
2. Obtén el acuerdo de la comunidad de propietarios si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal, o confirma que no existe un acuerdo en contra adoptado por mayoría de 3/5.
3. Equipa la vivienda conforme a los 9 requisitos del Decreto 12/2017 detallados arriba.
4. Presenta la Declaración Responsable de Inicio de Actividad (DRIA) de forma telemática ante la Xunta de Galicia.
5. Recibe tu número de inscripción en el REAT, que suele asignarse en un plazo máximo de 15 días, y colócalo en la placa identificativa y en todos tus anuncios.

Recuerda que, además del REAT, sigue siendo obligatorio dar de alta la vivienda en SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021) para registrar los datos de tus huéspedes ante el Ministerio del Interior. Es una obligación distinta y no afectada por la anulación del registro estatal de arrendamientos; te lo explicamos con detalle en nuestra guía actualizada de SES.Hospedajes.

Sanciones por operar sin registro en Galicia

La Ley de Turismo de Galicia contempla sanciones para quienes exploten una VUT sin la inscripción correspondiente en el REAT o incumplan los requisitos del Decreto 12/2017. Las cuantías dependen de la gravedad de la infracción y pueden oscilar entre los 3.000 y los 90.000 euros en los casos más graves o reincidentes. Contar con el registro en regla desde el primer día evita este riesgo y, además, es lo que exigen hoy las principales plataformas antes de publicar tu anuncio.

Preguntas frecuentes sobre las VUT en Galicia

¿Necesito el registro único estatal (NRUA) para alquilar en Galicia en 2026?

No. El Tribunal Supremo anuló ese registro el 19 de mayo de 2026. El único número que necesitas es el REAT, que te asigna la Xunta de Galicia.

¿Cuántos días máximo puedo alquilar mi VUT a un mismo huésped?

30 días por estancia. Si tu modelo de negocio necesita estancias más largas de forma habitual, deberías valorar la figura de vivienda turística (VT) o un alquiler de temporada, con requisitos y fiscalidad distintos.

¿Mi comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico?

Desde abril de 2025, sí puede limitarlo o condicionarlo con el voto favorable de tres quintos de los propietarios, gracias a la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿El REAT y el SES.Hospedajes son el mismo registro?

No. El REAT es el registro autonómico de la actividad turística en Galicia y es obligatorio para poder anunciarte. El SES.Hospedajes es un sistema del Ministerio del Interior para registrar los datos de cada huésped en cada estancia; son trámites independientes y ambos son obligatorios.

¿Cuánto tarda en asignarse el número de registro REAT?

Un máximo de 15 días desde que presentas la Declaración Responsable de Inicio de Actividad, siempre que la documentación esté completa.

Olvídate de estos trámites contando con un gestor de alquiler vacacional

Como puedes comprobar, entre el registro, el SES.Hospedajes, la gestión de reservas y la atención 24 horas que exige la normativa, sacar adelante una VUT en Galicia por tu cuenta lleva tiempo y, con la normativa cambiando como lo ha hecho este último año, es fácil que algún punto se te pase por alto. Por eso en Anfitrioners nos encargamos de la gestión integral de tu vivienda de uso turístico, desde el registro inicial hasta la atención a huéspedes, para que cumplas la normativa sin dedicarle horas que no tienes. Si tienes una vivienda en Galicia que quieres destinar al alquiler vacacional, no dudes en contactar con nosotros: estaremos encantados de ayudarte y guiarte en todo el proceso.