¿Cuánto se declara a Hacienda por un alquiler vacacional?

Cada vez son más los anfitriones que se animan a dejar su vivienda como un punto de alquiler vacacional. Una forma perfecta de sacar rentabilidad al alquiler, sobre todo en caso de aceptar la ayuda de las mejores plataformas para anunciar el alquiler vacacional. Sin embargo, no todo es tan fácil y hay ciertos puntos a tener en cuenta, como el momento en el que sabemos que debemos declarar a Hacienda el alquiler vacacional.

Hay distintos puntos a tener en cuenta a la hora de pensar en el alquiler vacacional, sobre todo cuando se trata de introducirlo en la tributación. Después de todo, debemos tener en cuenta que, en el caso de un anfitrión, hay que tener en cuenta hasta 3 impuestos distintos: IRPF, IVA e IAE. Sin embargo, ¿en qué nos afecta todo esto? Hoy vamos a daros todos los puntos para entenderlo correctamente.

¿Qué son el IRPF, IVA e IAE?

El IRPF es un impuesto de carácter progresivo que grava la renta de todas las personas físicas que residen en España. Todos los ingresos que proceden del alquiler del alojamiento estarán considerados como rendimientos de actividades económicas ya que se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera.

El IVA, también conocido como Impuesto sobre el Valor Añadido, es un impuesto indirecto en el que se grava el consumo final de los productos así como servicios producidos tanto en territorio nacional como en el exterior.

El IAE se trata de un impuesto directo en el que se gravan las actividades empresariales, profesionales o artísticas en el territorio español. Además de estos, a este tipo de actividades están sujetas todas las personas físicas y jurídicas.

¿Cuándo considera Hacienda una vivienda como alquiler turístico?

Para la Agencia Tributaria, mejor conocida como Hacienda, una vivienda se considera de alquiler turístico cuando se realiza la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda que ha sido amueblada así como equipada para su uso inmediato, comercializada o incluso promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa. Sin embargo, en caso de que no dediques la vivienda de manera exclusiva para esta labor, entonces debes diferenciar entre dos periodos.

• Primer periodo - Corresponde al tiempo en el que la vivienda ha sido alquilada. Aquí se tienen que declarar los ingresos íntegramente, pudiendo deducirse gastos derivados del alquiler, siendo estos proporcionales a los días en los que la vivienda ha sido alquilada.
• Segundo periodo - El tiempo en el que la vivienda ha estado libre. En este caso, aquí se marcará una renta atribuida por Hacienda y se tendrán que declarar los ingresos por el hecho de tener una segunda residencia.

Otro aspecto a tener en cuenta es que, al tener la vivienda habilitada como de uso turístico, no podrás aplicar la reducción del 60% estipulada en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF para todas las viviendas destinadas a residencia habitual. Sin embargo, entre los gastos que sí puedes deducir del tiempo que ha estado alquilada, se encuentran: 

• Mantenimiento y reparación
• Gas y luz
• Agua
• Primas de seguros
• Comisiones de plataformas de alquiler turístico
• Servicios personales de terceros

¿Hay una normativa que regule los alquileres turísticos?

Hasta 2013, estos alquileres se mantenían sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocidos como LAU. Sin embargo, ese mismo año se introdujo una nueva ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

A partir de este punto, se transfirieron las competencias con las normativas de los alquileres vacacionales a las comunidades autónomas. De este modo se sabe que no hay un marco estatal, sino que las competencias relacionadas con el alquiler vacacional recaen directamente en las Comunidades Autónomas.

Por ello, es importante que, a la hora de llevar a cabo un alquiler vacacional, te pongas en contacto con las autoridades de tu región para, de este modo, poder asegurarte de que tu vivienda cumple con todas las regulaciones necesarias.

¿Cuánto se paga a Hacienda por alquiler la casa con alquiler vacacional?

Como bien hemos indicado anteriormente, a la hora de pagar a Hacienda por el alquiler vacacional, se deben tener en cuenta los dos periodos, tanto cuando está alquilada como cuando está libre. Esta última se conoce como renta inmobiliaria imputada. Sin embargo, hay que tener en cuenta también el tipo de servicio que se ofrece. Después de todo, Hacienda diferencia aquellos alquileres que incluyen servicios de hospedaje o los propios de la industria hotelera.

Con intención de ayudarte a entender mejor estos conceptos, vamos a explicarte punto por punto los distintos casos y, de este modo, ayudarte a gestionar mejor este proceso.

Alquileres vacacionales que ofrecen servicios de hospedaje

El alquiler vacacional con servicio de hospedaje es todo aquel en el que se produce una cesión con fines turísticos. En este no solo se incluye el trabajo cubierto por el propio alojamiento, sino también los servicios complementarios o de carácter hotelero durante la estancia del huésped. Entre estos se incluyen servicios como:

• Recepción o atención al cliente 24/7 en un espacio preparado
• Limpieza del alojamiento
• Lavandería
• Restauración

Estos servicios, además, serán considerados como actividad empresarial, independientemente de que la persona que dispone del alojamiento sea particular, autónomo o incluso trabaje mediante una sociedad. En estos casos, los impuestos son los siguientes:

• Impuesto de las Actividades Económicas (IAE) - Solo aquellas actividades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea mayor a 1.000.000 € tendrán que pagarlo. Sin embargo, es importante que los propietarios se inscriban en el ceso, mediante la presentación de modelos 036 y 037. En caso de que, además, se preste un servicio de hospedaje, habrá que inscribir la propiedad en el grupo 685 del IAE, es decir, Alojamientos turísticos extrahoteleros.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) - Todos los alquileres vacacionales son servicios de hospedaje tienen que aplicar un 10% de IVA en sus facturas.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) - Se trata de un impuesto de carácter progresivo. Todos los ingresos procedentes del alquiler de tu alojamiento serán considerados rendimientos de actividades económicas ya que se prestan servicios complementarios propios de la industria hostelera en el negocio. Eso sí, en estos se podrán restar una serie de gastos.

Alquileres vacacionales sin prestación de servicios

En caso de que en tu propiedad no ofrezcas ninguno de los servicios listados antes, entonces se considerará que tu apartamento es de alquiler vacacional, sin más. Sin embargo, puedes realizar una serie de servicios para tus huéspedes que no se consideran como parte de la industria hotelera:

• Limpieza del apartamento realizada previamente a la entrada así como tras la salida de los huéspedes
• Asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones puntuales (fontanería, cristalería, cerrajería…)
• Cambio de ropa de cama previo a la entrada así como tras la salida del huésped
• Limpieza de zonas comunes así como urbanización

Para estos casos, los impuestos a declarar a Hacienda varían un poco respecto a los mencionados anteriormente:

• Impuesto de las Actividades Económicas (IAE) - En este punto se presenta el hecho de que, al no prestar servicio de hospedaje, habría que inscribirse en el censo del IAE “Alquiler de viviendas”. Sin embargo, y tal y como se recoge en el Real Decreto 1065/2007 de 27 de julio, aquellos que realicen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos de IVA que no constituyan una actividad económica a efectos del IRPF, no estarán obligados a censarse ni a presentar los modelos 036 o 037. Por supuesto, siempre es mejor informarse.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) - Todos aquellos alojamientos turísticos que no presten servicios complementarios considerados como hoteleros estarán completamente exentos y no tendrán que declarar el IVA.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) - No se podrá aplicar la deducción del 60%. Además, se tienen que tributar por el periodo de tiempo que la vivienda no ha estado alquilada, siendo un valor que puede oscilar entre el 1% y el 2,2%.

¿Qué sucede si no se declaran los ingresos del alquiler vacacional?

Hacienda cada vez lleva un mayor control en el alquiler vacacional, incluyendo la obligación de las plataformas de alquiler vacacional a informar de aquellas propiedades que son anunciadas en su web así como entidades de sus propietarios e ingresos derivados de su arrendamiento. Para ello, se tendrá que presentar el modelo 179.

Sin embargo, es recomendable contar con una agencia especializada en el alquiler vacacional que te pueda informar así como gestionar todos estos puntos. En Anfitrioners contamos con la cualificación necesaria para poder ayudarte a realizar un proceso mucho más cómodo y sencillo. Por ello, no dudes en contactar con nosotros en caso de tener una vivienda que quieras incluir en el alquiler vacacional. Contacta con nosotros, te estamos esperando.