¿Qué diferencias hay entre apartamento turístico (AT) y vivienda turística (VUT)?

Con el auge del alquiler vacacional y la profesionalización del sector en España, cada vez más propietarios buscan rentabilizar sus propiedades inmobiliarias. Sin embargo, antes de iniciar la comercialización o realizar cualquier inversión en reforma, es imprescindible entender la diferencia entre dos conceptos legales que a menudo se confunden: los Apartamentos Turísticos (AT) y las Viviendas de Uso Turístico (VUT).

Aunque ambos alojamientos alojan a viajeros de corta estancia, están regulados por normativas urbanísticas diferentes, exigen requisitos técnicos distintos y ofrecen niveles de flexibilidad muy diversos para el propietario.

¿Qué es un Apartamento Turístico (AT)?

Un Apartamento Turístico (AT) es un establecimiento de alojamiento mercantil orientado a la actividad hostelera. A nivel normativo, se asimila a la estructura de un hotel o apartahotel.

• Calificación urbanística - Se ubican sobre suelo de uso terciario o comercial, o bien en inmuebles exentos constituidos por un bloque o conjunto de apartamentos gestionados de forma unificada.
• Categorización oficial - Se clasifican por categorías representadas por Llaves (de 1 a 4 llaves), en función de la superficie útil, calidad de equipamiento e instalaciones disponibles.
• Servicios obligatorios - Tienen la obligación legal de ofrecer servicios mínimos de recepción, mantenimiento y limpieza periódica durante la estancia del huésped.
• Identificación - Deben exhibir en la entrada la placa distintiva oficial con las llaves correspondientes a su categoría.

¿Qué es una Vivienda de Uso Turístico (VUT)?

Una Vivienda de Uso Turístico (VUT) es un inmueble de tipología residencial (un piso, estudio o casa) que su propietario cede a terceros para estancias temporales a cambio de una prestación económica.

• Calificación urbanística - Se ubican en suelo residencial, compartiendo edificio y zonas comunes con vecinos o residentes permanentes.
• Trámite de alta - Requieren la presentación de una Declaración Responsable ante la administración autonómica (Xunta de Galicia o Principado de Asturias), disponer de cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, e inscribirse en el registro turístico correspondiente.
• Sin servicios hoteleros obligatorios - No exigen prestar servicios propios de la hostelería (como limpieza diaria o recepción continuada), limitándose a la entrega del inmueble en condiciones óptimas de higiene y funcionamiento al inicio de la estancia.
• Uso mixto - Permiten al propietario intercalar periodos de uso personal con periodos de comercialización turística.

Principales diferencias entre AT y VUT

Tipo de suelo y restricciones municipales

Es la diferencia fundamental. Las VUT ocupan suelo residencial y están sujetas a las moratorias y planes especiales de ordenación urbana que aplican ayuntamientos como A Coruña, Santiago o Gijón. Por el contrario, los AT, al ubicarse en suelo terciario o edificios exclusivos, no se ven afectados por las restricciones impuestas a las viviendas residenciales.

Afectación por la Comunidad de Vecinos (LPH)

• VUT - Sujetas al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La junta de propietarios puede limitar o prohibir la actividad mediante el voto favorable de las 3/5 partes de los vecinos y cuotas.
• AT - Al desarrollarse en edificios comerciales o bloques exclusivos, no dependen de comunidades de vecinos residenciales ni corren riesgo de veto por parte de propietarios particulares.

Exigencia de equipamiento y servicios

• AT - Exigen ratios mínimos de metros cuadrados por plaza, recepción física o digital continuada, servicios de conservación y limpieza durante la estancia, y adaptación completa a criterios de accesibilidad.
• VUT - Requieren un equipamiento doméstico estándar (calefacción, cocina, lencería, extintor) y la tramitación automatizada de partes de entrada en SES.HOSPEDAJES, sin necesidad de contar con personal presencial permanente.

Flexibilidad para el propietario

• VUT - Ofrece máxima flexibilidad. El titular puede pausar la comercialización para disfrutar del piso durante ciertas semanas del año o cambiar a alquiler residencial en el futuro.
• AT - Constituye una unidad de explotación comercial permanente cuya finalidad es la rentabilidad empresarial continua.

¿Qué modelo se adapta mejor a tu propiedad?

• Te conviene el modelo VUT si - Posees una vivienda en un edificio residencial, buscas complementar tus ingresos de forma flexible y quieres mantener la opción de usar el inmueble en el futuro.
• Te conviene el modelo AT si - Cuentas con un local comercial transformable en suelo terciario, o dispones de un edificio completo que quieras destinar en su totalidad a un proyecto hotelero o de apartamentos turísticos de alta rentabilidad.

Analiza la viabilidad de tu proyecto turístico con Anfitrioners

Determinar la calificación urbanística, evaluar la normativa municipal y tramitar el alta legal en Galicia o Asturias requiere asesoramiento técnico especializado.

En Anfitrioners auditamos la situación legal de tu inmueble, gestionamos el registro oficial en el REAT, automatizamos el cumplimiento con SES.HOSPEDAJES y maximizamos los ingresos de tu alquiler vacacional mediante estrategias avanzadas de Revenue Management.

Contacta con el equipo de Anfitrioners y descubre cómo sacar el máximo partido a tu inmueble.