Okupas en tu alquiler vacacional: ¿Cómo evitarlos?

El alquiler vacacional es cada vez una opción más atractiva para los inversores o aquellas personas que buscan una base extra de ahorro. Calcular la rentabilidad del alquiler vacacional ha demostrado que tiene una facturación mayor que el alquiler tradicional. Sin embargo, no todo son buenas noticias, sino que hay una serie de preocupaciones que rondan a los propietarios, como es la presentación del modelo 238 o la posibilidad de okupación.

La preocupación de que una propiedad tenga problemas de okupas es cada vez mayor y no es de extrañar. No solo los propietarios se sienten abandonados por la ley de okupas en España, sino que los datos de ocupaciones ilegales en España son cada vez mayores, hasta el punto de rondar un aumento del 200% en apenas 5 años. Un problema que, en cierta medida, viene unido a la situación desencadenada por el COVID con el aumento del paro y los desahucios, así como las medidas tomadas por algunas administraciones.

Teniendo esto en cuenta, llega el momento de pensar en las viviendas turísticas y ese aumento de ocupación. ¿Hay alguna forma de protegerse de esta situación? ¿Existen estrategias que resulten efectivas para poder corregir este problema? Te lo contamos todo.

¿Qué es un okupa?

Antes de empezar a pensar en las estrategias, lo primero que hay que tener en cuenta es qué es exactamente un okupa. Se define como okupa a la persona que entra y se establece en una vivienda sin permiso del propietario.

Si bien esta definición la podemos tener clara, es importante marcar que el okupa no puede ser confundido con el inquilino moroso. Estos segundos son las personas que entran en una vivienda con permiso y contrato de alquiler, pero que acaban quedándose sin pagar el importe que ha sido acordado entre propietario y alquilado.

Para un anfitrión, es sumamente importante tener cuidado tanto con las personas que entran en la propiedad sin permiso (okupas), como con huéspedes que se quedan en la vivienda más tiempo del acordado sin pagar (inquilino moroso).

¿Qué tipos de okupación existen en el alquiler vacacional?

En España existen diferentes casos de okupación aunque, a nivel legal, estas okupaciones puedan clasificarse de dos maneras: allanamiento y usurpación.

• Allanamiento - En este caso, los ocupas acceden al inmueble que puede ser vivienda habitual o segunda residencia de los propietarios. En este caso, el propietario tiene que presentar una denuncia ante la policía, llevando consigo toda la documentación necesaria para demostrar que la vivienda es suya. De este modo, la policía puede proceder al desalojo, sin necesidad de autorización judicial.
• Usurpación - Este puede ser el caso más problemático. Aquí nos encontramos con una vivienda que no es de uso habitual, momento en el que la ocupación es considerada “usurpación”. En este caso es necesario que se abra un proceso legal, sin importar el tiempo que haya pasado desde la entrada del o de los okupas.

El segundo caso es el más problemático y el que resulta mucho más común en España. De hecho, es el que resulta más largo y costoso de poder resolver, por lo que requiere de paciencia por parte de los anfitriones.

Cómo saber que te enfrentas a una okupación

En la actualidad, las mafias de okupación o inquilinos de mala fe intentan utilizar las plataformas de reserva como vía de entrada. Utilizan identidades falsas o tarjetas de prepago para confirmar la estancia y, una vez dentro, se niegan a abandonar el inmueble al finalizar su reserva.

Sin embargo, existe una diferencia legal crucial respecto al alquiler tradicional: una Vivienda de Uso Turístico (VUT) no constituye el domicilio habitual del huésped. Si cuentas con la licencia en regla y has registrado la reserva en el sistema oficial del Ministerio del Interior, la permanencia no autorizada tras el check-out se considera legalmente como un delito de estafa o usurpación. Esto permite una intervención policial mucho más rápida que en un arrendamiento residencial.

Cómo evitar okupas en el alquiler vacacional

Debemos tener en cuenta que los alquileres vacacionales son de especial interés para los okupas. ¿A qué se debe esto? A que son viviendas que pueden llegar a pasar largas épocas del año completamente vacías. Incluso es posible que un anuncio del apartamento turístico con la disponibilidad para entrar lo convierta en el principal foco de atención.

Por suerte, existen algunas precauciones que se pueden tomar para poder defender un apartamento turístico de las ocupaciones ilegales. A continuación, te contamos algunas de las más efectivas.

Infórmate sobre las leyes

Los propietarios de alojamientos turísticos tienen que ser los primeros en conocer de primera mano las normativas del alquiler vacacional en España. No solo eso, sino que es sumamente importante que tengan conocimiento sobre las leyes que pueden ser aplicables en caso de ocupación ilegal.

Tener conocimiento sobre las normativas y leyes puede suponer la principal diferencia entre una resolución rápida del problema o que se mantenga durante meses o años sin ningún tipo de avance. Por ello, es importante que tengas en cuenta hasta qué punto pueden favorecer o suponer un problema.

Ten al orden el registro de tu propiedad como alojamiento turístico

Si bien registrar la propiedad como alojamiento turístico es obligatorio así como, en algunos casos, hasta se debe cobrar una tasa turística, hay muchas razones por las que los propietarios tienen que cumplir con esta obligación. No solo es para evitar problemas legales, sino para proteger la propiedad.

Si la administración no tiene ningún tipo de constancia de que la propiedad es de uso turístico, no aceptarán el contrato como prueba de okupación. De hecho, incluso es posible que el propietario se lleve como respuesta una sanción económica por tener un negocio ilegal.

Por ello, es sumamente importante que, antes incluso de preparar un anuncio de la vivienda para empezar a llamar la atención de los posibles inquilinos, pongas en marcha el alta de la vivienda vacacional.

Redacta un completo contrato de alquiler vacacional

Un contrato de alquiler vacacional se convierte en un poderoso aliado para defenderte de los okupas. Las ocupaciones en los alojamientos turísticos en las que se encuentra un contrato de por medio resultan mucho más fáciles de resolver.

¿Por qué? Porque este documento deja claro que la propiedad no es el domicilio habitual del okupa así como puede demostrar si un inquilino ha realizado el contrato de alquiler con datos falsos.

En caso de no tener un contrato, ¿de qué manera podrías demostrar que no es la vivienda habitual del okupa o que no se ha llegado a ningún tipo de acuerdo con él?

Mantén la documentación importante siempre segura

Es importante que la documentación tanto de tu propiedad como de información esté bien guardada y de manera segura. Después de todo, los okupas saben que sin documentación lo tendrás complicado para poder echarlos y es posible que, si los tienes en el apartamento turístico, busquen destruir estos.

Por ello, es sumamente importante que guardes esta documentación fuera de la propiedad y que, por supuesto, estén a buen recaudo.

Deja muy claras las normas de la casa

Hemos indicado en más de una ocasión la verdadera importancia de redactar las normas de la casa y, ante los okupas del alquiler vacacional, resulta primordial para tener una defensa extra.

Con una buena redacción de las normativas de la casa, exponiendo todos los puntos y dejando estas normas muy claras antes de la entrada de un inquilino, harás que más de uno se lo piense antes de intentar entrar. Sobre todo porque, con las normativas claras, también expones que conoces bien las leyes y sabes cómo proteger tu vivienda.

Evita que la vivienda parezca vacía

Una vivienda turística puede estar bastante tiempo vacía, sobre todo dependiendo de la zona o la temporada. Sin embargo, es importante que en todo momento parezca que hay gente dentro, aunque no sea el caso.

Visita el alojamiento con regularidad, ya sea para cuidar las plantas o abrir las ventanas, incluso para darle una buena limpieza. Ante todo, evita dejar las persianas bajadas al completo ya que es uno de los indicativos más claros de que la propiedad está deshabitada.

Exige la verificación de identidad mediante SES.HOSPEDAJES antes del check-in

La ley exige registrar a todos los huéspedes mayores de 14 años en la plataforma del Ministerio del Interior. Establece como requisito obligatorio completar el registro de identidad digital previo a la llegada. Quien intenta okupar una vivienda declinará la reserva al saber que sus datos reales van directamente a las bases de datos policiales.

Implementa cerraduras inteligentes con códigos de caducidad automática

Prescinde de las llaves físicas o los cajetines manuales. Utiliza cerraduras electrónicas cuyos códigos de acceso caduquen exactamente a la hora fijada para el check-out (por ejemplo, las 11:00 AM). De este modo, si el cliente sale de la vivienda al finalizar su estancia, no podrá volver a ingresar.

Apuesta por el alquiler híbrido para evitar que la vivienda pase meses vacía

Los inmuebles vacíos durante la temporada baja son el objetivo principal de los usurpadotes. La forma más eficaz de proteger tu propiedad en Galicia o Asturias es combinar el alquiler turístico de verano con el alquiler de temporada (media estancia) entre octubre y mayo para profesores, sanitarios o nómadas digitales. Un piso ocupado con inquilinos verificados es un piso inaccesible para los okupas.

Ten a un vecino de confianza para ayudarte en el mantenimiento

Es posible que no tengas opción de acercarte a la vivienda tanto como te gustaría. En estos casos, lo mejor es contar con la ayuda de vecinos que te controlen la vivienda o que incluso lleguen a ser ellos los que cuiden plantas y ventilen para dejar claro que la propiedad no está vacía.

Cuenta con una empresa de gestión de viviendas turísticas para minimizar riesgos de okupas

La preocupación de que una vivienda turística sea ocupada es cada vez mayor entre los propietarios. Sin embargo, no solo con las estrategias que te hemos indicado puedes llevar un control sobre este problema, sino que con una empresa de gestión de alquiler vacacional ganas en un filtro para proteger tu vivienda de los okupas.

Si tienes una propiedad que quieres destinar al alquiler vacacional, no dudes en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte y atender a todas tus dudas, así como te guiaremos en todo el proceso para sacarle el máximo partido a tu propiedad.