Licencias VUT en A Coruña 2026: Situación actual de la ordenanza y restricciones

A la hora de tener un alquiler vacacional, muchos propietarios se enfocaban en la idea de tener un piso bonito cerca de Riazor o de la Plaza de María Pita para atraer a los clientes, pensando que la única condición sería darlo de alta en la Xunta y dejar que los huéspedes viniesen al lugar. Sin embargo, las reglas del juego han cambiado.

En 2026, el Concello de A Coruña aplica con firmeza su derecho a regular el urbanismo local, lo que significa que el principal filtro para abrir un alojamiento turístico no se encuentra en el punto turístico, sino en el urbanístico.

Si quieres saber en qué situación se encuentra el sector así como si tu proyecto es viable hoy, estos son los puntos calientes que debes dominar.

El gran filtro: El uso terciario y el PGOM

El cambio de paradigma en A Coruña se consolidó tras la modificación del PGOM. El Concello considera la actividad de una VUT como un uso terciario (hospedaje) y no como un uso residencial. Esto cambia las reglas por completo:

• Limitación por plantas - Como norma general, para que una VUT sea legal en un edificio de tipología residencial, debe ubicarse en la planta baja o, como máximo, en la primera planta (siempre y cuando no haya viviendas habitadas debajo).
• Accesos independientes - En determinadas zonas de la ciudad, se exige que el alojamiento tenga un acceso independiente desde la calle, sin compartir portal ni escaleras con el resto de los vecinos.

Zonas saturadas y el PEPRI (Casco histórico)

La presión turística no es igual en toda la ciudad, y la ordenanza lo sabe. Por ello, se divide de la siguiente manera:

• Pescadería y Ciudad Vieja (Zona PEPRI) - Es el corazón histórico y hostelero de A Coruña y, por ende, se presenta como el más restrictivo. Conseguir una nueva licencia aquí es prácticamente imposible a menos que se trate de un edificio completo destinado al hospedaje o de locales comerciales en planta baja que hayan sido reconvertidos. Por supuesto, estos deben cumplir con unas condiciones de habitabilidad y urbanismo extremas.
• Zonas de Ensanche, Juan Flórez y Riazor - Aunque hay algo más de flexibilidad, siguen estrictamente la norma de la primera planta o planta baja.

Como puedes ver, la Pescadería y la Ciudad Vieja están a día de hoy en el punto de mira. Sin embargo, la ordenanza ha introducido una métrica exacta que es importante que los inversores conozcan:

• El Concello puede declarar una zona como “saturada” si supera la tasa de 0,5 VUT por cada 100 habitantes.
• Si un barrio entra en este ratio, la concesión de licencias se congela por completo. Esto afecta a zonas colindantes como Monte Alto o áreas del Ensanche (Plaza de Lugo / Plaza de Vigo).

La odisea de reconvertir un bajo comercial

Hay quienes, ante la imposibilidad de abrir en pisos altos en ciertas zonas, optan por comprar bajos comerciales y convertirlos en VUT. Esta es una opción viable, aunque es un campo de minas técnico y puede levantar más de un dolor de cabeza.

Para abrirlo, el bajo debe cumplir una serie de requisitos:

• Ventilación e iluminación cruzada - Un local tipo “tubo” sin ventanas traseras a patio de manzana habitable será rechazado.
• Salida de humos independiente - La cocina del bajo necesita una salida de humos que vaya hasta la cubierta del edificio. Esto, además, requiere de aprobación por parte de la comunidad de vecinos.

El orden de los factores sí altera el producto

Muchos propietarios inexpertos cometen el error de acudir primero a la Xunta de Galicia para poder obtener el número de registro (REAAT). En 2026, este proceso está completamente coordinado y blindado:

• Informe de compatibilidad urbanística - Se trata del primer paso obligatorio a cumplir. Este debe ser solicitado al Concello de A Coruña. Los técnicos municipales revisarán si la referencia catastral de tu piso cumple con el PGOM, es decir, la planta, accesos y metros cuadrados.
• Si el informe obtenido es negativo - El proyecto se quedará parado ahí. No será posible operar.
• Si el informe obtenido es positivo - Este es el momento en el que podrás presentar la Declaración Responsable ante la Xunta de Galicia y abonar las tasas correspondientes para obtener tu número de licencia.

La situación del alquiler vacacional frente a las comunidades de propietarios

Incluso en el momento en que consigues la validación a nivel urbanístico por parte del Concello, la Ley de Propiedad Horizontal sigue vigente en 2026. ¿Qué significa esto?

Si los estatutos de la comunidad de vecinos de tu edificio prohíben expresamente las actividades turísticas o comerciales en las viviendas, no podrás abrir tu alquiler vacacional. Además, es importante recordar que las comunidades pueden vetar nuevas VUT si se aprueba por una mayoría de 3/5 partes de los propietarios.

Requisitos técnicos mínimos para el alquiler vacacional

Para que la Xunta y el Concello te den el visto bueno, no basta con la ubicación, sino que la casa tiene que cumplir unos mínimos que a veces se olvidan:

• Calefacción obligatoria - Debe estar instalada en todas las estancias habitables. La única excepción es que el propietario declare que solo alquilará en temporada estival; es decir, de junio a septiembre.
• Equipamiento inmediato - La vivienda debe entregarse completamente amueblada, con menaje de cocina y ropa de cama incluidos en el precio base.
• Límites temporales - La estancia de un mismo huésped no puede superar los 30 días consecutivos. Si pasa de ahí, entra en el ámbito de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y ya no es alquiler turístico.

El consejo de Anfitrioners para 2026

La regulación en A Coruña no busca destruir el sector, sino ordenarlo. Las viviendas que ya operan con una licencia activa y cumplen con la normativa tienen hoy en día un activo de un valor incalculable, simplemente porque la competencia está topada y el mercado se está saneando.

Si vas a comprar una propiedad en la ciudad con fines turísticos, haz que incluyan una cláusula en el contrato de arras supeditada a la obtención del Informe de Compatibilidad Urbanística favorable por parte del Concello. No te la juegues.

Si estás pensando en comprar un inmueble o dar el salto al sector, nuestro consejo es que te asegures muy bien de la viabilidad del piso con el Concello antes de realizar cualquier inversión fuerte. En este nuevo escenario, delegar la operación en profesionales desde el primer día es lo que marca la diferencia entre sufrir un dolor de cabeza burocrático o tener un negocio de éxito.

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