IVA en el alquiler turístico en 2026: cuándo se aplica y cómo declararlo

Uno de los aspectos que más dudas genera entre los propietarios de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en España es el tratamiento fiscal del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En 2026, la Agencia Tributaria mantiene un criterio muy estricto para diferenciar cuándo un alquiler vacacional está exento de IVA y cuándo está obligado a repercutir el 10% o el 21%.

Comprender esta distinción es clave para poder evitar infracciones tributarias y calcular el rendimiento neto real de tu inmueble. Por ello, vamos a analizar con la normativa vigente en la mano cuándo se aplica el IVA y los pasos para declararlo correctamente.

La regla general: Alquiler exento de IVA

Por norma general, el arrendamiento de una vivienda destinada al alquiler vacacional está exento de IVA de acuerdo con el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA.

Si te limitas a ceder el uso del inmueble sin prestar servicios propios de la industria hostelera:

• No debes cobrar IVA al huésped - En la factura o recibo de la reserva no se repercute ningún porcentaje de IVA.
• No realizas declaraciones trimestrales de IVA - No tienes la obligación de presentar el Modelo 303 por los ingresos del alquiler.
• Fiscalidad en IRPF - Todos los ingresos tributan directamente en el IRPF como Rendimientos del Capital Inmobiliario.

*Inconvenientes de la exención - Al estar tu actividad exenta de IVA, no puedes deducir el IVA soportado en las facturas de gastos asociados a la vivienda (reformas, mobiliario, suministros, honorarios de gestión, etc).

Cuándo SÍ se aplica el 10% de IVA (Servicios de hostelería)

El alquiler vacacional pasa a estar sujeto y no exento de IVA al tipo reducido del 10% cuando el propietario ofrece “servicios complementarios propios de la industria hostelera” durante la estancia del viajero.

Para que la Agencia Tributaria considere que existen servicios hoteleros, estos deben prestarse de forma activa mientras el huésped está alojado:

Servicios que obligan a aplicar el 10% de IVA

• Limpieza periódica del interior de la vivienda durante la estancia (por ejemplo, cambio de sábanas o limpieza diaria o a mitad de la semana).
• Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
• Servicios de restauración (desayunos, comidas o cenas) organizados por la propiedad.
• Prestación de servicios de recepción continua, consigna de equipajes o atención presencial permanente al cliente.

Servicios que NO obligan a aplicar IVA

Recordamos que estos servicios ofrecidos mantienen la exención:

• Limpieza y cambio de lencería prestado únicamente antes de la llegada (check-in) o después de la salida (check-out) del cliente.
• Servicios de mantenimiento técnico puntual (reparar una avería de fontanería o electrodomésticos durante la estancia).
• Entrega de llaves mediante buzones de seguridad o servicios de check-in digital.
• Suministro de consumibles de bienvenida (kit de limpieza inicial, jabón, agua).

Cómo declarar el IVA ante la Agencia Tributaria

Si tu alquiler turístico presta servicios hoteleros y, por tanto, está sujeto al 10% de IVA, debes cumplir con el siguiente circuito administrativo ante Hacienda:

1. Alta en el censo empresarial (Modelo 036 o 037) - Debes darte de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), habitualmente en el Epígrafe 685 (Alojamientos turísticos extrahoteleros).
2. Emisión de facturas con IVA - Tienes la obligación de emitir factura a cada huésped aplicando el 10% de IVA sobre el importe total del alojamiento.
3. Declaraciones trimestrales (Modelo 303) - Se presentan en abril, julio, octubre y enero. En este modelo declaras el IVA cobrado a los huéspedes (IVA devengado) y te restas el IVA pagado en tus facturas de gastos (IVA deducible).
4. Resumen anual (Modelo 390) - Declaración informativa que se presenta en enero acumulando todas las operaciones del año anterior.

El IVA en las comisiones de plataformas y empresas de gestión

Independientemente de si tu vivienda está exenta de IVA o no, las comisiones de servicio que te cobran las partes intermediarias sí llevan IVA al tipo general del 21%:

• Plataformas de reserva (Airbnb, Booking) - Te cobran una comisión por la publicación de la vivienda. Si la plataforma está radicada fuera de España (como Booking en Países Bajos), se aplica la inversión del sujeto pasivo, lo que puede obligarte a presentar el Modelo 309 para ingresar ese IVA si no estás dado de alta como empresario.
• Empresas de gestión integral (Anfitrioners) - Emiten facturas profesionales por sus servicios de gestión con su correspondiente 21% de IVA, el cual queda claramente desglosado y detallado de forma transparente para el propietario.

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