¿Cuál es la diferencia entre VUT y VFT?

Dentro del panorama del alquiler vacacional en España existe un auténtico laberinto de siglas: VUT, VFT, VV, AT... Para un propietario que quiere empezar a rentabilizar su inmueble, esta sopa de letras legal puede resultar desorientadora.

Una de las dudas más frecuentes en buscadores es la supuesta diferencia entre VUT (Vivienda de Uso Turístico) y VFT (Vivienda con Fines Turísticos). Sin embargo, la realidad jurídica es mucho más sencilla de lo que parece.

Desmontamos los mitos sobre estas siglas y aclaramos las verdaderas diferencias que debes conocer antes de registrar tu alojamiento.

El mito de la diferencia entre VUT y VFT

Existe la falsa creencia de que una VUT es un piso urbano funcional y una VFT es una vivienda con un enfoque más cultural, rural o inmersivo. Si bien ambas siglas hacen referencia a viviendas destinadas al alquiler vacacional, no existe una diferencia de estilo, decoración ni tipo de experiencia entre ellas. Un propietario no puede "elegir" ser VUT o VFT en función del perfil de cliente que busque.

La distinción entre VUT y VFT radica únicamente en una cuestión de tecnicismo de nomenclatura autonómica:

• VUT (Vivienda de Uso Turístico): Es el término legal oficial utilizado por la gran mayoría de las Comunidades Autónomas en España (como Galicia, Asturias, Madrid o Comunidad Valenciana) para definir una vivienda de uso residencial que se alquila a turistas por días o semanas.
• VFT (Vivienda con Fines Turísticos): Era la sigla que utilizaba de forma exclusiva la Junta de Andalucía (bajo el anterior Decreto 28/2016) para definir exactamente este mismo concepto en su territorio.

Actualización normativa: Con la entrada en vigor del Decreto 31/2024 en Andalucía, esta comunidad unificó su denominación al término VUT (Viviendas de Uso Turístico), sumándose al criterio de Galicia, Asturias, Madrid y la mayoría del país. Aunque las licencias antiguas andaluzas mantienen la sigla VFT en su código, todas las nuevas altas se emiten formalmente como VUT. Por tanto, el término VFT ha quedado oficialmente en desuso para nuevos registros.

La confusión real: VUT vs. AT vs. VV

Para no cometer errores en la tramitación legal ni en la reforma de tu propiedad, la verdadera comparativa que debes analizar según la ubicación de tu inmueble es entre estas tres figuras jurídicas:

• VUT (Vivienda de Uso Turístico): Piso, apartamento o casa ubicado en suelo residencial (habitualmente en edificios con comunidad de vecinos). Funciona mediante la presentación de una Declaración Responsable y no exige prestar servicios hoteleros como recepción permanente o restauración. Es la modalidad idónea para la inmensa mayoría de propietarios particulares.
• AT (Apartamento Turístico): Establecimiento de alojamiento mercantil (similar a un hotel o apartahotel) ubicado en suelo de uso terciario o comercial. Exige contar con servicios comunes obligatorios (recepción, limpieza continuada durante la estancia, mantenimiento) y se clasifica oficialmente por categorías (llaves o estrellas).
• VV (Vivienda Vacacional): Denominación empleada en normativas autonómicas como las de Asturias o Canarias para definir inmuebles turísticos aislados o unifamiliares (casas, chalés o villas independientes sin comunidad de vecinos). Cuentan con requisitos técnicos de espacio y equipamiento específicos al tratarse de edificaciones independientes.

Factores clave para saber qué licencia necesita tu propiedad

Determinar la categoría legal correcta para tu inmueble no depende de tus preferencias como anfitrión, sino de tres condicionantes legales y técnicos insalvables:

1. La ubicación geográfica del inmueble: Cada comunidad autónoma aplica su propio decreto turístico. Por ejemplo, en Galicia el término oficial es VUT, mientras que en Asturias se diferencia claramente entre VUT (en edificios colectivos) y VV (viviendas unifamiliares aisladas).
2. El planeamiento urbanístico municipal: Ayuntamientos como A Coruña, Santiago de Compostela, Gijón u Oviedo regulan de forma específica las zonas donde se permite el cambio de uso o el alta de nuevas licencias turísticas, exigiendo en ocasiones accesos independientes o limitaciones por planta.
3. Los estatutos de la comunidad de propietarios: En el caso de las VUT situadas en edificios residenciales, es obligatorio verificar que la junta de vecinos no haya aprobado un acuerdo de prohibición expresa de la actividad bajo las mayorías de 3/5 partes fijadas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Tienes una vivienda para turismo y quieres ser anfitrión?

Tanto si vas a empezar como si ya tienes experiencia en el mundo del alojamiento turístico, entender estas diferencias no es opcional, es esencial. No solo por cumplir la ley, sino porque elegir entre VUT o VFT puede marcar el rumbo de tu proyecto como anfitrión.

En Anfitrioners te ayudamos a identificar qué tipo de vivienda es la más adecuada según tu ubicación, tus objetivos y el perfil de huésped que quieres atraer. Porque ser anfitrión no es solo abrir la puerta. Es diseñar una experiencia.