¿Cómo calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional?

Las ganas de conocer mundo y descubrir nuevos lugares turísticos no impide que los huéspedes busquen la comodidad de un hogar. Para ello, son muchos los que buscan un alquiler vacacional ya que esto les permite disfrutar de un apartamento perfectamente equipado o que cuente con un equipo de limpieza que garantice que el apartamento esté en perfectas condiciones. Sin embargo, ¿resultan los alquileres vacacionales rentables?

Si bien la respuesta es un claro sí, existen una serie de puntos a tener en cuenta. Después de todo, como sucede con cualquier negocio, los alquileres vacacionales también cuentan con momentos de mucha estabilidad así como otros despuntes. Por ello, con intención de ayudarte a comprender un poco mejor el mundo del alquiler vacacional, en Anfitrioners queremos darte unos puntos claves que tener en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional.

Calcula la rentabilidad de tu apartamento turístico

Antes de pasar a la materia y entrar en detalles de fórmulas, es importante determinar qué puntos claves necesitamos para poder llevar a cabo estos cálculos. A continuación, vamos a detallar los datos que debes conocer para tener los cálculos bajo control.

• Ingresos del alquiler - Debes tener en cuenta los ingresos totales generadores de alquilar tu propiedad a los huéspedes. Incluye en estos ingresos las tarifas nocturnas, tarifas de limpieza así como tarifas por mascotas o depósitos de seguridad.
• Tasa de ocupación - Es el porcentaje de tiempo que la propiedad está ocupada por los huéspedes. Se calcula dividiendo el número de noches reservada entre el número de noches total disponibles.
• Gastos - Aquí se abarcan todos los gastos asociados a la adquisición, mantenimiento y operación de alquiler vacacional. Aquí se pueden incluir tarifas relacionadas con la vivienda, mantenimiento, seguros o incluso gastos en anuncios de la vivienda.

¿Cómo se calcula el ROI de un piso turístico?

El ROI (Return on Investment), en español, Índice del Retorno a la Inversión, consiste en la rentabilidad que se alcanza en una inversión. Este resultado permite a los anfitriones ver el beneficio obtenido en base al dinero invertido. No solo eso, sino que además te permite conocer el tiempo que se tardará en llegar a un tiempo de equilibrio tras realizar la inversión.

¿Cómo se puede entonces calcular la rentabilidad de un negocio de alquiler vacacional? Existe un cálculo básico y es el de restar a los ingresos los gastos generados por la propiedad.

• Ingresos - Gastos = Rentabilidad

A los ingresos mensuales que nos aporte el alquiler vacacional hay que restarle los gastos que genera el piso así como aquellos de los que no es responsable el inquilino; es decir, en estos gastos se deben tener en cuenta los gastos generados de la propiedad así como el uso del inmueble. Entre estos gastos se encontrarían los gastos de comunidad, IBI, comisiones de gestión así como seguros.

Sin embargo, este cálculo no resulta suficiente para poder conocer a fondo la rentabilidad de un alquiler vacacional. Es aquí donde tenemos que destacar el hecho de que, para que la rentabilidad de un alquiler vacacional sea elevada, es necesario que sus niveles de ocupación sean altos. Aquí es donde debemos destacar las siguientes fórmulas.

• Dividir los ingresos entre el precio por noche del alojamiento turístico: ingresos / precio por noche = noches que debe estar ocupado el alojamiento. - Con este cálculo se permite conocer a partir de cuántas noches la rentabilidad será mayor como alquiler vacacional.
• Multiplicar las noches que se tiene ocupado el inmueble por el precio por noche del inmueble: noches ocupado el alojamiento x precio por noche = rentabilidad del inmueble ese mes. - Con este se obtiene la rentabilidad del apartamento en ese mes.
• Restar los gastos mensuales a la rentabilidad total del inmueble: rentabilidad - gastos mensuales = beneficio total. - Con este último cálculo tenemos una cifra más cercana a la rentabilidad que se le saca realmente al apartamento turístico.

Con estas fórmulas y sumas sencillas, lo que se nos indica es que, si mantenemos la propiedad ocupada con frecuencia y ajustando precios dependiendo de la temporada del año o temporada, podremos conseguir grandes beneficios. De hecho, los expertos señalan que lo interesante para una buena rentabilidad es conseguir que la ocupación supere el 60% del mes.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional estacional

Con intención de calcular la rentabilidad de tu alquiler vacacional, tendrás que realizar un análisis que recopile tanto los ingresos como los gastos relacionados con la propiedad en general. En estos casos vamos a detallar los pasos para poder realizar una cuenta exacta de los ingresos y gastos.

Ingresos totales

Para este cálculo necesitarás los siguientes datos:

Precio diario del alquiler / cantidad que los huéspedes pagan por noche de estancia.

Ocupación anual promedio de la propiedad

Número de días de un año (generalmente 365 años)

Ingresos totales = Precio diario del alquiler x Ocupación anual promedio x 365

Gastos totales

Estos se evalúan con los gastos asociados con tu alquiler vacacional, estos se categorizan en fijos y variables.

• Gastos fijos - Incluyen los gastos de hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros, tarifas de administración o gestión de propiedades, entre otros.
• Gastos variables - Abarcan los gastos de limpieza, mantenimiento, servicios públicos, suministros, gastos de marketing y tarifas asociadas a la plataforma de alquiler vacacional que utilices.

Gastos totales = Suma de los gastos fijos y los gastos variables

Beneficio neto

Este se obtiene al restar los gastos anuales totales de los ingresos anuales totales, los cuales has calculado anteriormente.

Beneficio neto = Ingresos totales - gastos totales

Porcentaje de rentabilidad

Se trata de un porcentaje con el que se expresa la rentabilidad de la vivienda turística. Para esta debes recopilar los datos obtenidos anteriormente y realizar la siguiente fórmula.

Porcentaje de rentabilidad = (Beneficio neto / Ingresos totales) x 100

¿Es más rentable el alquiler tradicional o el alquiler vacacional?

Empezamos por responder una de las primeras preguntas que acuden a la mente de los anfitriones. Aquí debemos destacar que el alquiler vacacional, comparado con el tradicional, no es tan estable. Si trasladamos los datos de ambos alquileres y realizamos una comparación, este reflejaría unos datos como una línea continua horizontal en el caso del alquiler tradicional mientras que en el alquiler vacacional sería como una línea en sierra.

Aquí es donde debemos destacar que, en el caso del alquiler de piso turístico, contaremos con meses más fuertes que otros. Después de todo, no es lo mismo facturar un piso turístico en pleno apogeo de vacaciones que en los meses más tranquilos. Sin embargo, cuando se trata de volumen de facturación, el alquiler vacacional puede llegar a triplicar o cuadriplicar la facturación de un alquiler tradicional.

Actualmente desde el equipo de Anfitrioners estamos consiguiendo, incluso en el peor de los casos, que el alquiler vacacional sea sobre un 30% más neto que el alquiler tradicional. Claro que, como bien hemos indicado, existen una serie de puntos a tener en cuenta a la hora de evaluar la rentabilidad de un apartamento turístico y su alquiler.

Ventajas del alquiler vacacional sobre el tradicional

Actualmente, el rendimiento del alquiler vacacional está por encima del alquiler tradicional. Si bien es cierto que el renacimiento va a ser diferente cada año o puede variar en los meses dependiendo de los eventos, el tiempo o, incluso, la posición del apartamento, existen una serie de factores que provocan que el alquiler vacacional destaque por encima del alquiler tradicional: 

• No existe el problema por impago


• Control completo sobre la propiedad


• Propiedad sin cargas (sin derechos de huéspedes)


• Mayores rendimiento neto


• Libertad a la hora de recuperar el apartamento cuando sea necesario

Factores que afectan a la rentabilidad del alquiler vacacional

Al igual que tenemos en cuenta que en el alquiler tradicional existen una serie de puntos que se traducen en gastos, en el alquiler vacacional sucede exactamente lo mismo. De hecho, es posible que en muchos casos el propietario de un piso en alquiler vacacional no llegue a quedarse ni con el 50% del volumen facturado debido a los gastos que se deben descontar, a pesar de que debemos destacar que el rendimiento neto sigue siendo superior al tradicional.

Entre los gastos fijos para un alquiler vacacional, hay que destacar los siguientes puntos:

• IBI


• Comunidad


• Derramas


• Seguro

Por supuesto, existen otros puntos a tratar y es que siempre existen los gastos variables, esos que en los distintos meses pueden tener un impacto diferente. Entre estos gastos variables debemos destacar los siguientes:

• Gas


• Luz


• Agua


• Internet


• Gastos de mantenimiento (jardinero, piscinero, metros cuadrados de la casa…)

Estos gastos variables pueden verse afectados por distintos factores. Por ejemplo, si el apartamento cuenta con una mala eficiencia energética, si el sistema de calefacción no está bien configurado o no puede controlarse fuera del alojamiento, si las luces no cuentan con tecnología led, si el termo eléctrico no está bien regulado y controlado, entre muchos otros aspectos.

Todos estos factores harán que la rentabilidad sea mayor o menor dependiendo del control que tengamos sobre estos gastos. A todo esto, también debemos sumar el atractivo del lugar en el que se encuentre el apartamento para, de este modo, poder valorar las noches vendidas al año, la estacionalidad ya que no es lo mismo valorar un alquiler de una casa pura de verano que un piso todo el año, o incluso el precio medio de la zona. 

También existen factores que pueden afectar a la rentabilidad del apartamento de manera subjetiva, como los casos que presentamos a continuación:

• Estética de la casa o apartamento


• Servicios


• Confort


• ¿El anuncio del apartamento es nuevo?


• ¿Cómo son los comentarios en el anuncio del apartamento?

¿Qué puntos se pueden mejorar para aumentar la rentabilidad de un alquiler turístico?

Como puedes comprobar, existen muchos factores que pueden influir a la hora de tener un apartamento vacacional con rentabilidad. Sin embargo, existen una serie de puntos mínimos que pueden provocar que el alquiler vacacional resulte mucho más llamativo de cara a los nuevos huéspedes.

• El apartamento no supera las 3 alturas sin ascensor


• Cuenta con equipamiento suficiente para garantizar el confort


• La estética resulta moderna y aséptica


• Su situación


• Una correcta limpieza del apartamento


• Trabajar todas las comodidades para buscar los comentarios positivos

Si bien hay factores en la rentabilidad que no podemos prevenir ni predecir, hay ciertos aspectos que, teniendo el apartamento en las manos adecuadas, pueden garantizar que la rentabilidad sea estable. Si te planteas convertir tu casa o apartamento en un alquiler vacacional, lo mejor es que cuentes con una agencia especializada en la gestión de alquiler vacacional que pueda asesorarte.

En Anfitrioners sabemos la importancia que tiene para ti conseguir que tu apartamento no solo sea perfecto para tus inquilinos, sino que pueda darte los mayores beneficios. Por ello, si quieres conseguir sacar el máximo partido a tu apartamento y buscas una empresa de alquiler vacacional de confianza, no dudes en contactar con nosotros. Te esperamos.