Alquiler vacacional en España: Normativas y regulaciones clave que tienes que conocer

El paso de los años nos ha demostrado que cada vez son más los viajeros que optan por alquilar una vivienda vacacional que hospedarse en un hotel u hostal cuando viajan. No solo resulta cómodo a la hora de movernos por la ciudad en la que nos hospedamos, sino que incluso podemos encontrar un apartamento equipado que se ajuste a todas nuestras necesidades. Sin embargo, de cara a ser los anfitriones quienes ponen a disposición de los usuarios los apartamentos, ¿hay algo que deben tener en cuenta?

Antes de empezar a pensar en la rentabilidad de un alquiler vacacional o incluso preparar el anuncio para las plataformas de alquiler vacacional más conocidas, debemos tener en cuenta los puntos que hay que cumplir. Existen una serie de normativas a tener en cuenta, incluyendo esas partes controladas por Hacienda. Por ello, con intención de ayudarte a empezar en este sector sin verte con el agua hasta el cuello, vamos a detallar todo lo que debes tener en cuenta.

¿Quién lleva a cabo la regulación del alquiler vacacional en España?

Debes saber que en España no existe una norma única para regular el turismo a nivel estatal. De hecho, la normativa turística se ha convertido en competencia exclusiva de cada comunidad autónoma. Cada una de las comunidades pueden establecer sus propias regulaciones y, por tanto, una serie de normativas relacionadas con el alquiler vacacional. Por ello, el caso de cada anfitrión dependerá de la comunidad autónoma en la que tenga el apartamento.

Sin embargo, las particularidades no acaban aquí, sino que los municipios también pueden marcar su propia regulación en los alquileres turísticos. Eso sí, se debe tener en cuenta que estas regulaciones marcadas no pueden entrar en conflicto con la normativa autonómica, la cual siempre estará por encima de la municipal.

Otro aspecto a detallar es que, dentro de la propia normativa, también se distinguen distintas modalidades de alquiler vacacional. Sin embargo, la opción más extendida es la de viviendas de uso turístico o vacacionales, alejándose un poco de esos alojamientos considerados como alojamientos turísticos extrahoteleros.

¿Cómo evitar los problemas legales?

Lo primero que debes hacer es reparar los distintos puntos y normativas impuestas en tu Comunidad Autónoma. A partir de aquí, tendrás que asegurarte de cumplir con todos los trámites obligatorios así como revisar otros posibles riesgos legales. Un ejemplo de este punto sería el tipo de contrato que tienes en tu propiedad, ya sea comprada o incluso alquilada. Lo importante es, sobre todo, asegurarte de cumplir con todos los puntos y requisitos.

Esto nos lleva a puntos tan importantes como el hecho de que, si eres de los que pagan la casa con una hipoteca, tendrás que asegurarte de que esa hipoteca no contiene ningún tipo de cláusula en lo que respecta a poner tu casa en alquiler. Por ello, antes de realizar ningún tipo de movimiento, es importante que cierres este punto.

En caso de que estés alquilado y decidas alquilar una parte del hogar para ahorrar gastos sin consultar con el propietario, entonces también podrás estar incumpliendo el contrato. Es importante destacar que, antes de poner anuncios, consultes todos los puntos para no incumplir con nada.

Cómo afecta a los gestores y anfitriones la normativa del alquiler vacacional

A la hora de prepararse para dar el mejor servicio en un alquiler vacacional, los gestores de apartamentos turísticos así como anfitriones no pueden perder de vista una serie de requisitos de las normativas. Por ello, con intención de ayudaros a poder tener en cuenta todo lo necesario, vamos a compartir con vosotros todos los puntos necesarios:

• Concesión de licencias - Aunque no es en todos los lugares, hay zonas en las que se exige tener una licencia para gestionar una propiedad de alquiler a corto plazo. Este proceso puede incluir las inspecciones del apartamento para asegurarse de que estos cumplan con las normas de seguridad y sanidad.
• Normas de seguridad - Se pueden establecer una serie de normas mínimas de seguridad para los alquileres vacacionales, estableciendo aspectos como los protocolos de seguridad contra incendios o incluso requisitos para detectores de humo.
• Requisitos del registro - En muchas ciudades está indicado por ley que hay que registrar la vivienda ante las autoridades locales como alquiler vacacional. Se trata de un proceso que puede ir desde la presentación de información sobre la propiedad hasta datos del propietario o parte responsable (empresa de alquiler vacacional).
• Restricciones - Debido a la popularidad del alquiler vacacional, la normativa urbanística ha dictado dónde se permite el alquiler vacacional. Algunas zonas pueden llegar a prohibir completamente los alquileres vacacionales mientras que otras pueden limitarse a zonas específicas o incluso exigir que haya una distancia mínima.
• Tasa turística - Son muchos los destinos turísticos que cobran impuestos turísticos, también conocida como tasa turística, sobre los alquileres vacacionales. Estos impuestos pueden tener una variación en función de la ubicación así como el tipo de propiedad.
• Además en la actualidad, según el Tribunal Supremo, las comunidades de propietarios pueden prohibir que se utilice una vivienda para alquiler turístico, si una vez realizada una junta de vecinos hay tres quintas partes de los propietarios de acuerdo. 

¿Qué se revisa en la inspección de alquiler de vivienda vacacional?

Como parte de asegurarse de que se cumplan las leyes de los alquileres vacacionales, los propietarios pueden someterse a unas inspecciones. Estas son una muestra de que se cumplen todos los requisitos necesarios para trabajar el apartamento turístico así como garantizar el bienestar de los clientes.

Estar preparado para estas inspecciones resulta prioritario ya que nos evitará cualquier tipo de sanción, así como garantiza que se mantenga una buena reputación en el mercado de alquileres. Estos son los puntos que se pueden esperar durante la inspección:

• Cumplimiento de normativa legal - Los inspectores realizan una evaluación de que se cumplan los requisitos legales. Con esto se puede incluir el verificar tanto el registro de la propiedad, la documentación como las normas de seguridad o las obligaciones fiscales.
• Documentación - Se realiza una revisión de los documentos facilitados por el propietario o encargado de gestionar la vivienda. Estos documentos tienen que estar bien organizados y accesibles, contando con información del registro de huéspedes, certificados de seguridad o la licencia de alquiler.
• Condición en la que se encuentra el apartamento - Evaluación de la condición general del apartamento, desde la limpieza,mantenimiento como cumplimiento de todas las normas de seguridad.
• Comodidades - Se puede realizar una verificación de las comodidades que el propietario facilita a los huéspedes, como la ropa de cama, muebles o incluso los electrodomésticos. Por supuesto, verificarán que todo funcione correctamente.
• Seguridad - Se asegurarán de que se cumplan todas las medidas de seguridad implementadas para proteger a los huéspedes. Aquí se debe incluir el equipo de seguridad contra incendios, las salidas de emergencia así como los botiquines de primeros auxilios.

Documentación necesaria para registrar la propiedad como alojamiento turístico

A la hora de realizar un registro como alojamiento turístico en España, los propietarios tienen la obligación de recopilar y presentar información y documentación importante sobre la vivienda. Esta información así como documentación requerida puede variar dependiendo de la región, aunque los documentos suelen incluir lo siguiente:

• Prueba de propiedad o permiso legal para alquilar la vivienda
• Documentos de identificación del propietario
• Prueba de cumplimiento con regulaciones de seguridad y salud
• Prueba de solvencia financiera
• Información sobre la propiedad (dirección, número de habitaciones y capacidad máxima)

A su vez, es importante cerciorarse en este punto de que la vivienda cumpla con los requisitos de poder ser alquilada como piso turístico. De este modo, se garantizará el correcto uso de la vivienda así como evitar problemas legales en un futuro.

Proceso para obtener la licencia de alquiler vacacional

Una vez se tenga toda la información necesaria, el proceso para poder obtener la licencia de alquiler vacacional en España incluye unos sencillos pasos, los cuales resumimos a continuación:

• Asegurarse de que la propiedad cumple los requisitos legales como alojamiento turístico
• Preparar toda la documentación e información requerida, tal y como detallamos en el apartado anterior
• Preparar la solicitud de registro así como documentos de apoyo para las autoridades relevantes
• Someterse a las inspecciones para garantizar que se cumplen las regulaciones de seguridad y salud

Una vez se cumplen con todos estos puntos, será el momento de recibir la licencia de alquiler vacacional. Por ello, es importante que los propietarios, o los gestores que se hagan cargo de la vivienda, se aseguren de cumplir con cada uno de los puntos mencionados anteriormente.

¿Por qué en España no existe una normativa estatal?

Aquí saltamos a un apartado de geografía e historia. Debemos tener en cuenta que España está constituida como Estado autonómico. Es por ello que, desde hace unos años, se decidió que fuesen las propias comunidades autónomas las que tomasen partido y elaborasen su propia legislación. En caso de querer evitar que haya 17 legislaciones creando caos, entonces se deberían poner todas las comunidades de acuerdo y, teniendo en cuenta las diferencias, no parece que esto vaya a suceder a corto plazo.

Esto provoca que cada comunidad autónoma esté a cargo de la ordenación turística. Además de esto, como función tiene la de gestionar los registros de cualquier empresa o actividad turística, además de realizar la autorización y clasificación de los alojamientos, entre otros puntos.

Por parte de los ayuntamientos, estos son los que se encargan de la ordenación territorial. Por ello, son los que se encargan de definir el marco jurídico que compone la normativa y llevan la regulación sobre cómo actuar sobre el territorio en cuestión.

¿Se acerca una normativa común con el objetivo que plantea la Unión Europea?

Desde la Unión Europea se propone realizar un registro único que permita centralizar y supervisar las plataformas de alquiler vacacional en línea. 

El plazo que plantean para lograrlo es de dos años y en el caso de España permitiría que si un propietario se está planteando utilizar una vivienda como alquiler vacacional, tenga mayor facilidad para conocer los requisitos que debe cumplir.

Si se consigue realizar un registro único, los criterios dejarían de ser diferentes en cada comunidad autónoma e incluso en cada ayuntamiento dentro de la misma.

Pero hasta que eso suceda, tenemos que seguir consultando los requisitos correspondientes en cada ayuntamiento. 

¿Cómo afectan los cambios en las normativas para la concesión de nuevas licencias?

Algunas comunidades autónomas no conceden nuevas licencias hasta que se aprueben las nuevas normativas.

• Galicia: Desde el 2022 deja de ser suficiente inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Xunta, siendo necesario contar con autorización municipal y cumplir los requisitos de cada ayuntamiento.
• Madrid: las nuevas licencias se encuentran suspendidas a la espera de la nueva normativa para modificar el Plan General, que no afecta a los alquileres de menos de 90 días al año.
• Cataluña: es obligatorio contar con una licencia válida por cinco años y que solo se puede renovar si el plan urbanístico lo permite. Actualmente, no se conceden nuevas licencias hasta que los ayuntamientos adapten su plan urbanístico. 
• Valencia: No se conceden nuevas licencias actualmente. Las restricciones dependen del Plan de Ordenación Urbana de cada distrito. Con la aprobación del decreto 9/2024 hay zonas en las que ya solo se permite el alquiler vacacional en las viviendas unifamiliares, prohibiendo su realización en apartamentos.
• Palma de Mallorca: el alquiler vacacional solo está permitido en algunos municipios y en algunos tipos de viviendas.
• Canarias: las viviendas vacacionales deben cumplir los requisitos de la Ley del Turismo y están trabajando en aprobar la Ley de Ordenación Sostenible del uso Turístico de Viviendas.
• Andalucía: los requisitos de las viviendas con fines turísticos dependen del ayuntamiento.En Sevilla, por ejemplo, están equiparados con el resto de alojamientos turísticos desde el 2022, mientras que en Málaga hay una menor regulación. 

¿Qué sucede si alguien decide alquilar de forma ilegal sin cumplir la normativa?

Siempre existen casos de anfitriones que buscan evitar la norma para intentar sacar un poco más. Sin embargo, estos casos son arriesgados y traen terribles consecuencias. Esto se demuestra con el hecho de que incumplir la normativa impuesta en la Comunidad Autónoma puede llegar a sanciones elevadas. De hecho, estas pueden llegar a ascender de los 2000 euros hasta alcanzar los 15000 euros. 

La multa dependerá de la gravedad de la infracción. Por ello, es importante que se tenga toda la información para poder evitar problemas y, no solo eso, para evitar malas consecuencias en el futuro. De hecho, no declarar tus ingresos a Hacienda puede traer sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas.

Debes tener en cuenta que, sabiendo toda la información a tener en cuenta, lo más importante es garantizar tu comodidad así como la de tus inquilinos. Por ello, en Anfitrioners te indicamos que estamos preparados para poder darte todas las facilidades, tanto a la hora de poder alquilar cómodamente tu hogar como, a su vez, realizar una gestión completa de los trámites necesarios. Es por ello que, ante cualquier duda o si tienes un apartamento que preparar para el alquiler vacacional, no dudes en contactar con nosotros. Te estamos esperando.