Alquiler de temporada: Guía para propietarios 2026

El alquiler de temporada se ha consolidado como una de las alternativas más atractivas y seguras para los propietarios de viviendas en España. Frente a los cambios regulatorios del alquiler residencial de larga estancia, esta modalidad permite obtener una rentabilidad constante ofreciendo soluciones de alojamiento a inquilinos que necesitan trasladarse de forma temporal por motivos laborales, académicos o personales.

Sin embargo, para operar con total garantía jurídica y evitar que el contrato sea reclasificado por un juez como alquiler de vivienda habitual, es imprescindible conocer los requisitos vigentes en 2026.

¿Qué es exactamente el alquiler de temporada según la LAU?

El arrendamiento de temporada se regula en el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) bajo la categoría de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

A diferencia del alquiler residencial permanente, su finalidad no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino cubrir una necesidad transitoria debidamente justificada.

La clave jurídica: La causalidad (no el número de meses)

A diferencia de un mito muy extendido, la ley no fija una duración máxima o mínima fija (como 9 u 11 meses). Lo que determina la legalidad del contrato es el motivo de la temporalidad. Para que el alquiler sea considerado de temporada de forma incuestionable, deben cumplirse dos condiciones:

• Residencia habitual distinta - El inquilino debe mantener su domicilio habitual y empadronamiento en otra ubicación.
• Causa acreditada - Debe figurar expresamente en el contrato el motivo del desplazamiento (un contrato de trabajo de duración determinada, una estancia académica o de investigación, la realización de obras en su vivienda propia, un tratamiento médico, etc.).

Tramitación del Código NRUA en la Ventanilla Única Digital

Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024 en aplicación del marco regulatorio europeo (Reglamento UE 2024/1028), cualquier propietario o gestor que desee comercializar un alquiler de corta duración o temporada a través de plataformas digitales debe disponer de su Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA).

Pasos para obtener el registro oficial

• Acceso a la Sede Electrónica - La solicitud se realiza de forma telemática a través del portal del Colegio de Registradores de la Propiedad.
• Información del inmueble - Se debe aportar la referencia catastral, la dirección exacta, la nota simple del Registro de la Propiedad y especificar si la cesión es de la vivienda completa o por habitaciones.
• Acreditación de la causa y licencias - En caso de coexistir con normativas autonómicas o municipales (como el REAT en Galicia o Asturias), se verificará la compatibilidad administrativa del inmueble.
• Asignación del código - El sistema emite un identificador único que debe figurar de forma visible en cualquier anuncio o plataforma de reservas. Las plataformas digitales tienen la obligación legal de retirar de forma automática los anuncios que no cuenten con un número de registro validado.

Cláusulas y requisitos indispensables en el contrato

Para garantizar la máxima seguridad jurídica del propietario, todo contrato de alquiler de temporada debe estructurarse atendiendo a los siguientes puntos:

• Inclusión de la causa y prueba documental - El contrato debe explicitar el motivo exacto del arrendamiento y adjuntar como anexo el documento que lo justifica (copia de la matrícula universitaria, contrato de trabajo o carta de desplazamiento de la empresa).
• Fianza legal obligatoria (2 mensualidades) - Al tratarse de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el artículo 36.1 de la LAU establece de forma imperativa la exigencia de dos meses de fianza (a diferencia del alquiler habitual, que es de una mensualidad). La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (como el IGVS en Galicia o el Principado en Asturias).
• Inventario detallado - Dado que estas viviendas se entregan totalmente amuebladas y equipadas, es imprescindible adjuntar un inventario fotográfico con el estado de conservación del mobiliario y los electrodomésticos.
• Reparaciones y conservación - Salvo que el menoscabo sea imputable a un mal uso del inquilino, el propietario mantiene la responsabilidad de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad realizando las reparaciones necesarias en las instalaciones básicas.

Ventajas del alquiler de temporada para el propietario

• Mayor flexibilidad contractual - Las partes pactan libremente la duración del contrato, las fechas de entrada y salida, y la posibilidad o no de prórrogas.
• Exención de las prórrogas obligatorias de 5 años - Al no ser vivienda habitual, el contrato se extingue de forma automática al término del plazo pactado, permitiendo al propietario recuperar la libre disposición del inmueble.
• Complemento perfecto para la estrategia turística - En plazas como A Coruña, Vigo, Gijón u Oviedo, combinar el alquiler turístico (VUT) durante los meses de verano con el alquiler de temporada (profesores, estudiantes de posgrado o desplazados laborales) entre octubre y mayo permite maximizar los ingresos anuales y mantener el 100% de ocupación.

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